부동산 한파로 인하여 전국의 부동산 가격이 지속적으로 하락을 하고 있습니다. 전국적으로 부동산 경기가 안 좋은 상태이지만 대구의 가격 하락세가 유독 가파른 상태입니다.
대구의 부동산 가격 하락의 주된 원인을 뽑으라면 역대급 아파트 신규 입주 물량 때문인데요. 이번 대구의 하락장은 이전에는 경험하지 못했던 역대급 침체일 것이란 전망이 있습니다.
오늘은 대구 아파트 매매지수와 대구 아파트 미분양 현황, 역대급 침체를 가져올 정도로 심각하다는 대구 아파트 입주 예정 물량에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
다른 지역의 미분양 현황이 궁금하다면?
대구 아파트 실거래가 지수
아래 그림은 지난 3년간 전국과 대구 아파트 실거래가 지수를 나타낸 표입니다. 아파트 실거래가 지수라는 것은 특정시점의 아파트 가격을 100으로 잡고 가격 변화를 그래프로 나타낸 것입니다. 아래 그래프는 '21. 6월을 기준으로 잡고 전국과 대구 아파트 실거래가 변화를 나타낸 것입니다.
21년 6월을 기준으로 봤을 때 전국의 아파트 가격은 106%까지 상승했다가 상승분을 반납하고 98.2%대를 유지하는 반면, 대구 아파트 가격은 해당 가격을 유지하다가 현재 88.1%까지 떨어진 상태입니다. 전국적으로 마지막 부동산 불장을 경험하는 동안 대구는 꾸준하게 가격하락세를 경험한 것입니다.
대구 아파트 입주 예정 물량
대구 부동산 시장이 안 좋은 주된 원인은 적정 수요를 넘어선 역대급 아파트 입주 예정 물량 때문입니다. 아래 그림은 아실에서 제공하는 대구 아파트 입주 예정 물량을 나타낸 그림입니다.
위의 그림에서 빨간점선은 대구에 필요한 적정 아파트 수량을 나타내며, 대구의 아파트 적정 수요는 매년 1만 2천세대 정도입니다. 하지만 23년에만 적정 수요의 3배에 육박하는 3만 4천세대가 입주할 예정이고, 24년에는 2만 1천세대 입주 예정, 25년에 들어서야 적정물량 미만인 1만세대정도로 줄어들게 됩니다.
대규모 아파트 입주 예정물량과 아파트 매매지수와의 관계는 다음과 같이 설명할 수 있습니다. 23년 대규모 신규 아파트 입주를 앞두고 있는 입주 예정자들이 돈을 마련하기 위해 기존 아파트를 팔고자 할 것이고, 가뜩이나 부동산 매매가 전무한 상황이기 때문에 앞다퉈 가격을 낮추면서 매매지수를 더 끌어내릴 가능성이 높습니다.
대구 아파트 미분양 현황
22년 12월 기준 전월 대비 대구 아파트 미분양 아파트 현황은 다음과 같습니다. 지난달 대비 1,745세대의 미분양이 증가를 하여 총 13,445세대의 미분양이 남아있습니다.
미분양 증감이 100세대 이상 발생한 지역에 대해서는 음영처리를 하였는데, 대구 서구 191세대가 증가하였고 남구에서 1,482세대가 증가하였습니다.
아래 표는 대구의 군/구별 아파트 입주 예정물량을 나타낸 것입니다. 대구의 많은 구에서 적정수요보다 많은 아파트 세대수가 예정되어 있는데요. 특히 동구는 적정수요의 4배, 서구는 9배, 중구는 10배, 수성구는 3배, 달서구는 2배 정도의 입주세대가 예정되어 있습니다.
대구 아파트 미분양 세대수 추이
아래 그래프는 20년 1월부터 22년 12월까지 대구 아파트 미분양 세대수 추이를 나타낸 표입니다. 불과 1년전만 하더라도 대구의 아파트 미분양 세대수는 2,000세대를 유지하였으나 22년도에 급증하면서 현재 13,445세대에 도달하였습니다.
과거 대구에서 미분양 물량이 가장 많았던 시기는 '08. 6 ~ '09.4로, 1년 동안 2만세대를 넘는 미분양이 지속되었습니다. 각종 매체에서 대구에서 역대급의 부동산 침체가 예상된다는 것은 바로 미분양 세대수 추이가 심상치 않기 때문인데요. 21년도부터 지속적으로 상승하고 있는 미분양 물량이 과연 언제 줄어들기 시작할지 주목해야 합니다.
부동산 규제가 조금씩 풀리고는 있지만 가장 중요한 취득세 중과 및 DSR 대출 규제가 풀리지 않는 이상 부동산의 흐름은 변하지 않을 것으로 예상됩니다. 또한 지난 금융위기 때 정부에서 실시한 양도세 한시적 감면 혜택과 같은 특단의 조치가 없는 이상 대구의 부동산 침체는 오랜 기간 동안 지속되지 않을까 예상합니다.
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